Samráði er lokið. Alls bárust 14 umsagnir um frumvarpið í samráðsgátt auk þess sem fjórar umsagnir bárust ráðuneytinu. Við samningu frumvarpsins var tekið tillit til þeirra athugasemda sem fram komu við samráðið eftir því sem unnt var. Frumvarpið er enn til vinnslu í ráðuneytinu og hefur ekki verið lagt fram á Alþingi.
Málið var opið til umsagnar í gáttinni á tímabilinu 27.02.2020–06.03.2020.
Umsagnir voru birtar jafnóðum og þær bárust. Skoða umsagnir.
Unnið var úr þeim ábendingum og athugasemdum sem bárust og niðurstöður samráðsins birtar 26.05.2020.
Frumvarpinu er ætlað að bæta húsnæðisöryggi leigjenda með því að koma í veg fyrir óeðlilegar leiguhækkanir og stuðla að langtímaleigu ásamt því að koma á skráningarskyldu leigusamninga og sáttamiðlun.
Með frumvarpi þessu eru gerðar breytingar á lögunum sem ætlað er að stuðla að gerð langtímaleigusamninga, einkum ótímabundinna samninga, og virkari forgangsrétti leigjenda til áframhaldandi leigu. Heimildir til gerðar tímabundinna leigusamninga eru takmarkaðar verulega. Skammtímaleigusamningar hafa verið ríkjandi samningsform hér á landi og er meðallengd samninga einungis 1,2 ár. Langtímaleigusamningar eru taldir stuðla að auknu húsnæðisöryggi leigjenda.
Einnig er leitast við að festa betur í sessi og tryggja eftirfylgni þeirrar grundvallarreglu húsaleigulaga að leigufjárhæð skuli vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja samningsaðila. Þannig er gert ráð fyrir því að komið verði á skráningarskyldu leigusamninga og leiguverðs á samningstíma í nýjan opinberan gagnagrunn stjórnvalda, svokallaðan húsnæðisgrunn Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar. Gert er ráð fyrir að upplýsingar um markaðsleigu húsnæðis eftir svæðum og öðrum breytum verði birtar af hálfu stofnunarinnar og að slíkar upplýsingar muni framvegis nýtast við mat á því hvort leigufjárhæð sé sanngjörn og eðlileg í garð beggja samningsaðila. Lagt er til að skráningarskyldan hvíli á leigusala og að sambærileg sektarheimild verði fyrir hendi og nú gildir um brot gegn skráningarskyldu heimagistingar. Jafnframt er gert ráð fyrir að skráning hækkunar leigufjárhæðar í gagnagrunninn verði forsenda þess að hækkunin taki gildi gagnvart leigjanda. Í þessu sambandi er einnig lagt til að skráning leigusamnings í gagnagrunninn verði skilyrði skattaívilnunar vegna leigutekna sem og réttar til húsnæðisbóta, í stað þess skilyrðis sem nú er að samningi hafi verið þinglýst.
Einnig er lagt til að komið verði á sáttamiðlun hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun sem hafi það hlutverk að aðstoða aðila leigusamnings, þeim að kostnaðarlausu, við að ná sáttum um tiltekin ágreiningsefni, svo sem leigufjárhæð, áður en ágreiningur er kominn á það stig leita þurfi bindandi úrskurðar kærunefndar húsamála.
Umsögn Húseigendafélagsins
um drög að frumvarpi til breytinga á húsaleigulögum nr. 36/9994
Þessi frumvarpsdrög eru hreint út sagt skelfileg og mikill og hátimbraður óskapnaður. Með þeim er lagalegt stórslys í uppsiglingu. Þau eru flókin, tyrfin og vanhugsuð samsuða og geyma varla heila hugsun. Þau geisla sannarlega af yfirgripsmikilli vanþekkingu á leigumarkaðinum og húsaleigurétti.
Ef þau verða að lögum mun það skaða leigumarkaðinn og aðila hans. Þau myndu draga úr framboði á leiguhúsnæði og hækka húsaleigu og vinna gegn markmiðum þeim sem þau eru sögð eiga að tryggja. Þau eru að sínu leyti afturhvarf til hinna illræmdu húsaleigulaga sem sett voru 1979.
Þeim lögum var líka ætlað að efla leigumarkaðinn og styrkja stöðu leigjenda en reynslan og útkoman varð öndverð og sorgleg. Þau voru eins og þessi drög flókið og yfirþyrmandi regluverk með ótal pyttum og gildrum. Þau drógu mjög úr framboði á leiguhúsnæði og menn létu íbúðir í stórum stíl standa auðar fremur en að hætta sér út í það forðað sem leigumarkaðurinn og leigusviðskipin buðu upp á undir þeirra hæli.
Það sem átti að vera réttarbót snerist upp í andhverfu sína og dró úr framboði leiguhúsnæðis og hækkaði leiguna. Þar var verr af stað farið en heima setið. Nú er nákvæmlega sama upp á teningnum.
Þetta frumvarp er einhver grímulausasta atlaga sem sést hefur að samningsfrelsi borgaranna.
Þeim virðist t.d. beinlínis ætlað að útrýma tímabundnum leigusamningum og er gjörsamlega fram hjá þeirri staðreynd litið að lagnstærstur hluti leiguhúsnæðis eða tæp 60% er í eigu einstaklinga, sem leigja út íbúðir sína vegna þess að þeir hafa ekki not fyrir þær af einhverjum ástæðum í ákveðinn tíma. Þetta er höfuðeinkennið á íslenskum leigumarkaði, hvort sem mönnum líkar betur eða verr. Það er ástæðan fyrir því að tímabundnir leigusamningar eru eins algengir og raun ber vitni. Það stafar fráleitt af einberri græðgi og fúlmennsku gagnvart leigjendum. Með þessari atlögu að tímabundnum leigusamningum mun framboð á leiguhúsnæði dragast mjög saman og staða leigjenda versna til muna.
Er nánast stenft aða því meðhöndla leigusala sem viðsjárverða glæpamenn sem þurfi að hafa í ströngumn lagaböndum undir hörðu eftirliti STÓRABRÓÐUR.
Húseigendafélagsið er nær aldargamalt og eru félagsmenn u.þ.b. 10 þúsund. Félagið hefur frá öndverðu gætt hagsmuna leigusala og komið að nær allri löggjöf sem snertir húsaleigu á sínum langa starfsferli, alveg þar til nú. Harmar félagið að ekkert samráð hafi verið haft við félagið við samningu þessa frumvarps. Það virðist hafa verið kokkað í einhvers konar fílabeinsturnum stjórnarráðsins af fólki með takmarkaða þekkingar á leigurétti og húsaleigumálum. Ber verkið þess glögg merki.
Húseigendafélagið hefur alla tíð talað fyrir sanngirni, hófsemd og góðu jafnvægi í húsaleigumálum og stuðlað að auknu öryggi og heilbrigðum viðskiptum og leigumarkaði og barist fyrir réttarbótum á þessu sviði. Löng reynsla er um það að viðskipti og markaður virkar ekki vel nema að leikreglurnar séu sanngjarnar og jafnæði gildi í sem flestu, þ.e. að hvorugur aðila sé í yfirburðastöðu gagnvart hinum.
Innan vébanda félagins eru fyrst og fremst einstaklingar sem leigja öðrum einstaklingum en það er langstærsti hópur leigusala og það er hryggjarstykkið á leigumarkaðinum, sem er talið a.m.k 3 Einnig eru innan vébanda félagsins eru líka þeir sem leigja ættingjum og vinun en sá hluti er talinn 20%.
Hlutur hinna einkareknu leigufyrirtækja er aðeins ríflega 15% af leigumarkaðinum eða þar um bil. Þær leikreglur sem um húsaleigu gilda og verða settar mega ekki alfarið miðast við slíkt leigusamband, þar sem leigusalinn er stór og öflugur en leigjandinn mjög svo minni máttar. Hins vegar skal því greiðlega játað að þar þurfa að gilda vissar stuðnings- og verndarreglur leigjendum til hagsbóta. Þar þarf að laga stöðuna og jafna metin út frá eins konar neytendasjónarnmiðum. Annað á við þar sem um véla einstaklingar á jafnari grundvelli.
Húsaleigumarkaðurinn hér á landi hefur lengst verið óstöðugur og vanþróaður á marga lund. Lítið hefur verið um húsnæði sem er byggt og ætlað til útleigu. Húsaleiga hefur lengst af yfirleitt skammtíma ráðstöfun af hálfu beggja samningsaðila. Auðvitað á leiga að vera einn af valkostunum í húsnæðismálum og leikreglurnar eiga að vera skýrar og sanngjarnar og gott jafnvægi verður að ríkja milli rétttinda og skyldna aðila. Það er þó fyrst á síðustu árum að forsendur hafa verið að myndast fyrir almennum húsaleigumarkaði.
Það er grundvallaratriði að ekki sé hlaupið til að breyta lögum nema virkileg þörf sé á því. Það er nauðsynlegt að sýna íhaldssemi í því efni. Lagahringl má ekki viðgangast á mikilvægum og viðkvæmum sviðum eins og um húsaleigu.
Húsaleigulögin frá 1994 voru mikil réttarbót frá vondum lögum frá 1979. Með þeim náðist jafnvægi og samræmi milli réttinda og skyldna aðila. Þau eru í það heila sanngjörn í garð beggja aðila og skapa góðan grundvöll og umgjörð á þessu sviði. Lögin frá 1979 voru mjög hörð, ósveigjanleg og ósanngjörn í garð leigusala og sköðuðu húsaleigumarkaðinn og komu þannig hart niður á leigjendum. Framboð á leiguhúsnæði skrapp saman vegna þessa. Við megum ekki hverfa aftur til þeirrar fortíðar. Það væri skelfileg afturför.
Núgildandi húsaleigulög virka vel og standa ekki á nokkurn hátt leigumarkaðnum fyrir þrifum. Þau eru það sem er í lagi ef svo má segja. Það er gömul sannindi og ný að forðast beri viðgerðir þegar þeirra er ekki þörf og ekkert er bilað. Vandamálið er fyrst og fremst ójafnvægi á húsaleigumarkaðinum vegna skorts á leiguhúsnæði og svo vegna vanþekkingar á lögum og ranghugmynda og misskilnings sem þar af leiða.
Vandræði og uppákomur í leiguviðskiptum eru ekki lögunum að kenna fremur en að umferðalögunum verði um bílslysin kennt. Vandamálið er blessað fólkið sem virðir ekki lögin, vegna glannaskapar, vanþekkingar og ranghugmynda um rétt sinn og skyldur. Þar liggur meinið aðallega, þ.e. í mannlega þættinum en ekki í lögunum.
Það er algjör firra að réttur leigjenda sé lítill og fyrir borð borinn í gildandi lögum. Tröllasögur um annað eru blekkingar eða á misskilningi byggðar. Hagsmunir leigjenda eru vel varðir og leiguréttur þeirra er ríkur. Engum verður hent út fyrirvaralaust og geðþóttahækkun húsaleigu á sér ekki lagastoð. Uppsögn verður að vera formleg og með lögboðnum uppsagnarfresti. Riftun kemur aðeins til álita við leiguvanskil og önnur alvarleg samningsbrot Allur sá ferill fer eftir föstum og lagalegum og formlegum leiðum og réttur leigjanda er góður og virtur á öllum stigum þegar þannig fer.
Það verður að huga vel að innbyrðis samræmi. Húsaleigulögin eru margþætt og viðkvæmt regluverk. Ekki má með breytingum á einstökum ákvæðum raska samræmi og jafnvægi. Það verður að horfa á skóginn allan en ekki einstakar greinar. Þá verður líka að huga að lagakerfinu í heild og þeim réttarsviðum sem lögin falla undir. Lögin eru þannig hluti af stærra reglukerfi. Lögin eru á sviði eignarréttar, samningaréttar og kröfuréttar og verða að falla að meginreglum á þeim sviðum.
Það sem einkennir húsaleigusamninga er misræmið milli framlaga og áhættu aðilanna. Leigusalinn lætur leigjanda í té verðmæti upp á tugi milljóna en fær á móti einatt haldlítið loforð um tiltölulega lágar greiðslur og tryggingar a.m.k. miðað við verðmæti eignarinnar. Áhætta leigusala er því mjög mikil og miklu meiri en leigjandans. Löggjöf verður vitaskuld að taka mið af því.
Vanda þarf mjög til lagabreytinga og alls ekki má rjúka í breytingar breytinganna vegna, breytinga sem kunna þegar á reynir að skaða leigumarkaðinn og samskipti aðila. Þá er verr af stað farið en heima setið. Ströng og harkaleg lagafyrimæli fæða ekki af sér fleiri leiguíbúðir, heldur þvert á móti.
Leiga hefur almennt farið hækkandi síðustu árin og misserin. Hefur hún yfirleitt fylgt eða verið í námunda við hækkun íbúðarverðs. Þar veldur skortur á leiguhúsnæði, sem á sér margvíslegar orsakir sem hér þarf ekki að tíunda. Markaðurinn fylgir sínum lögmálum og stjórnast fyrst og fremst af framboði og eftirspurn.
Það er vitaskuld afstætt hvað er há leiga. Fyrir þann sem þarf að borga hana af lágum launum er hún vísast alltaf of há en sá sem þarf að nota leiguna til að greiða allan kostnað af eigninni og skatta og skyldur af henni og mæta með henni áhættunni af vanefndum og tjóni, telur sig örugglega seint vera ofhaldinn af leigunni.. Svo maður tali nú ekki um ef hann er ofan í kaupið svo ósvífinn að vilja líka fá rentur á það fjármagn sem hann á í eigninni.
Samkvæmt gildandi húsaleigulögunum er aðilum frjálst að semja um leigufjárhæð en leigufjárhæðin á þó að vera sanngjörn eðlileg og eru það fögur orð á pappír en veita ekki mikið hald í raun. Aðilum er líka heimilt að semja um tímalengd leigunnar. Með þessu frumvarpi á nánast að kasta samningsfrelsinu fyrir róða um þessi grundvallaratriði.
Það má ekki gleyma því að samningsfrelsið er meginreglan í rétti okkar og samningarétti og meginstoðin í öllum mannanna viðskiptum. Það hefur verið talið að mjög ríkar ástæður verði að vera fyrir hendi til að það megi takmarka. Það sé almennur og sjálfsagður réttur manna að gera eða gera ekki samninga og til að ráða efni þeirra.
Það hefur áður og oft verið í umræðunni hvort setja eigi með lögum þak á húsaleigu. Það er almennt talin afleit og skaðleg ráðstöfun. Það hefur yfirleitt reynst illa í öðrum löndum og dregið úr framboði og viðhald leiguhúsnæðis hefur versnað. Þannig hefur þak á húsaleigu yfirleitt aukið skortinn og skaðað húsleigumarkaðinn og aðila hans. Flestir hagfæðingar og spekúlantar, hvort sem hjörtu þeirra slá til vinstri eða hægri, eru á einu máli um að leiguþök séu til óþurftar og auki vandræði en leysi engin. Leiguþak myndi gera aðstæður leigjenda verri og fjárfestar myndu halda að sér höndum og ástand húsnæðis yrði lakara vegna sparnaðar í viðhaldi. Það verður þá hagstæðara að selja en eiga og reka leiguhúsnæði. Leiguþak myndi óhjákvæmilega gera allt vont enn verra. Myndi fækka leigufölum íbúðum og svartamarkaðsbrask í leigumálum myndi aftur blómsta, illu heilli.
Í nokkrum löndum, t.d. í Þýskalandi og Austurríki hafa verið settar ákveðnar hömlur á húsaleiguhækkanir þannig að leigu megi aðeins hækka ef verðbólga eykst, vextir hækka og um meiriháttar viðhald sé að ræða. Þar veitir almenn hækkun leiguverðs á grundvelli framboðs og eftirspurnar ekki heimild til leiguhækkunnar. Svona leigubremsa er heldur ekki eftirbreytni vert fyrir okkur en er þó skömminni skárra en afdráttarlaust leiguþak, sem mun ganga úr sér og leka eins og öll önnur þök og vera á endanum til lítils skjóls.
Það eina sem dugir er að bæja frá skortinum með því að stuðla með ráðum og dáð við kerfisbundna uppbyggingu leiguhúsnæðis. Það er ekki spretthlaup heldur langhlaup.
Í því eru engar haraðvirkar töfralausnir og barababrellur í boði.
Og þó, kannski!
Ef húsaleigutekjur á einstaklingsgrundvelli yrðu gerða skattfrjálsar til skemmri eða lengri tíma þá myndi það að breyta húsleigumarkaðinum snöggt og mikið í einu vettvangi. Framboð á almennu leiguhúsnæði myndi aukast strax, húsaleiga myndi lækka og allir yrðu sælir og sáttir við sitt. Húsnæði sem leigt er í skammtímaleigu til erlendra ferðamanna myndi í stórum straumi skila sér aftur inn á hinn almenna markað og svört leigustarfsemi myndi hverfa eins og dögg fyrir sól. Farið hefur fé betra.
Ef skattfrelsi leigutekna yrði að veruleika myndi umsvifalaust bresta á betri tíð með blóm i haga á húsaleigumarkaðinum, allt félli í ljúfa löð og allir í skóginum yrðu vinir og ættu skjól.
Húseigendafélagið skorar á félagsmálaráðherra að skoða í alvöru og til hlítar þessa fljótvirku leið og lausn. Jafnframt skorar félagið á hann að kasta þessum frumvarpsdrögum í ruslafötuna góðu eða tætarann. Hann hefur sýnt að hann hefur burði, vilja og getu til góðra verka og til að hugsa út fyrir kassann þegar svo ber undir.
Framgreindar athugasemdir og ábendingar eru fyrst og fremst almenns eðlis og Húseigendafélagið geymir sér allan rétt til frekari og nánari athugasemda og gagnrýrni við einstök atriði frumvarpsins á síðari stigum.
Reykjavík, 2. mars 2020.
Fyrir hönd Húseigendafélagsins,
Sigurður Helgi Guðjónsson hrl.
Nokkuð gott allt saman , en það þarf þó að gera ráð fyrir að þessi lög taki breytingum eftir því sem reynir á þau og tryggt að þau muni breytast hratt og örugglega þegar og ef vafaatriði koma upp, þar sem þetta eru alveg ný lög og líkur á að það þurfi að snurfusa þetta eitthvað til með árunum.
Þar sem fyrirvari á að skila inn umsögn er stuttur næst aldrei að fara í gegn um þetta allt saman og koma með athugasemdir. Það er þó eitt atriði sem skiptir verulega máli fyrir leigjendur , sem ég er ekki að sjá í þessum drögum.
Við nauðungarsölu eignar :
Sé leigusamningur í gildi við nauðungarsölu fasteignar ætti leigusamningurinn að vera framar veðrétti. Þar að segja að þá ætti veðhafa (eða sá sem kaupir eignina á nauðungarsölunni) að vera skylt að standa við leigusamninginn sem "hvílir" á íbúðinni. Sé leigusamningur t.d. tímabundinn þarf hann að fá að klárast eða sé samningur ótímabundinn þarf að segja honum upp með þeim uppsagnarákvæðum sem liggja fyrir í samningnum. Það ætti ekki að þurfa að þinglýsa samning sérstaklega, þar sem því fylgir aukinn kostnaður fyrir leigusala og leigutaka heldur ætti að einfalda ferlið , t.d. með því að vera með sérstakann gagnagrunn þar sem hægt er að nálgast umræddan samning (Sem reyndar verður gert ef þessi lög verða samþykkt og þá væri hægt að nota sama grunn í þessum tilgangi, án þess að þurfa að þinglýsa leigusamningi.
Það er margt óljóst í núverandi húsaleiuglögum varðandi nauðungarsölur á leiguhúsnæði og mikilvægt að skýra betur út reglur og ferli sem fara í gang við slíkt fjárnám. Það er afar mikilvægt að leigutakinn viti réttindi sín, sem og sá sem tekur við fasteigninni viti að hann þurfi að ganga rétt frá leigusamningi, hvort heldur sem hann vilji losna við leigjandann eða framlengja leiguna í x tíma.
kv,
Jóhann Már Sigurbjörnsson
Formaður Samtaka leigjenda á Íslandi
Í viðhengi er umsögn mín. Ef vandamál kemur upp vega viðtöku, sendið mail á jakob@jjl.is.
Jakob Jakobsson lögmaður
ViðhengiGóðan daginn
Meðfylgjandi er umsögn frá Bjargi íbúðafélagi vegna frumvarps til laga um breytingar á húsaleigulögum.
Með kveðju,
fh. Bjargs íbúðafélags
ViðhengiMeðfylgjandi er umsögn Þjóðskrár Íslands vegna frumvarps til laga um breytingu á húsaleigulögum, nr. 36/1994, með síðari breytingum (skráningarskylda, langtímaleiga og hækkun leigufjárhæðar)
ViðhengiUmsögn um frumvarp til laga um breytingu á húsaleigulögum, nr. 36/1994, með síðari breytingum (skráningarskylda, langtímaleiga og hækkun leigufjárhæðar), mál nr. 52/2020.
ViðhengiGóðan dag,
Meðfylgjandi er umsögn Samtaka atvinnulífsins og Samtaka verslunar og þjónustu um frumvarp til breytinga á húsaleigulögum.
virðingarfyllst,
f.h. SA
Heiðrún Björk Gísladóttir
ViðhengiÉg hef aldrei vitað annað eins. Er þessi lagabreyring ekki skerðing á eignarrétti og brot á stjórnarskrá? Veit ráðherra ekki að leigjendur eru oft á tíðum rumpulýður sem skilur eftir sig skemmdir og skít þegar það fer úr íbúðum án þess að standa sína plikt auk margra annarra vandamála. Hvar er rétturinn vegna þess? Það var sagt um Sigurð Inga að hann væri sauður þegar hann ætlaði að flytja Fiskistofu nauðaflutningum út á land og einhver orti: Sauðurinn Sigurður Ingi/Seint mun rísa þín sól/þú ert ekki hæfur á þingi/þér henta best geldingartól. Nú er kominn fram enn meiri sauður í Framsókn sem hefur engan skilning á leigumarkaðnum eða hvernig hlutir ganga fyrir sig í samskiptum leigutaka og leigusala. Ég er mjög sammála athugasemdum Húseigendafélagsins. Ég hef verið umboðsmaður tveggja leigusala í um 8 ár og þeir eiga mjög í vök að verjast því að leigutakar sýna ekki neina viðleitni í þá átt að halda íbúðum hreinum og í þokkalegu standi. Það eru eilíf viðhaldsmál út af lekum og framferði gagnvart öðrum sem hagsmuna hafa að gæta. Einhliða réttur leigutaka er því ekki í boði að mínu mati. Þetta frumvarp er út í hött og það ætti að henda því í ruslið. Það mun enginn taka þátt í þessu rugli og þetta mun leiða til þess að leigumálin fara undir yfirborðið eða menn munu selja. Eru þessir menn algerlega sambanslausir, ég bara spyr?
Ég hef í nokkur ár leigt út þrjár til fjórar íbúðir sem einstaklingur. Allir samningar um leigu hafa verið tímabundnir í eitt ár. Ef leigjandi hefur viljað fara út áður en leigutíma lauk, hef ég auðvitað samþykkt lok leigunnar, því ég vil ekki halda leigjanda nauðugum og engin vandræði hafa verið að finna nýjan leigjanda. Við lok leigutíma hef ég gert nýjan samning við leigjandann, ef hann vill vera áfram og aftur til eins árs, ef hann hefur staðist væntingar um umgengni og greiðslur. Ég ætla ekki gera langtíma samninga.
Í frumvarpið vantar ákvæði til að laga réttarstöðu leigusala. Það þarf að tryggja þeim bætur, ef leigjandinn gengur illa um og eyðileggur íbúðina. Sem dæmi, núverandi trygging til handa leigusala er sem samsvarar þriggja mánaða leigu. Skemmdir leigutaka á íbúð geta auðveldlega verið hærri en sú trygging. Einstaka leigutakar hætta að greiða leiguna og tryggingin gengur upp í að greiða ógreidda leigu og síðan situr leigjandinn í íbúðinni þar til honum er vikið úr henni með aðstoð yfirvalda, sem getur tekur tekið langan tíma. Bæði skemmdir og ógreidd leiga fæst ekki greidd.
Leigusalar eru ekki nægjanlega tryggðir samkvæmt núgildandi lögum og ekki heldur samkvæmt þessu frumvarpi. Útleiga er því í reynd nokkurs konar happadrætti. Maður veit ekki hvernig fer fyrr en leigjandinn fer. Það þarf að auka tryggingar til handa leigusölum.
Bæði þessi atriði, langtímaleiga og óbreytt áhætta leigusala leiðir til þess að ég mun hætta útleigu eignanna og selja þær.
Ef þetta nær fram að ganga að þá læt ég mína íbúð sem ég er að leigja núna standa auða frekar en að binda mig um ótiltekinn tíma. Þetta er út í hött að binda þá sem eiga eignir svona mikið. Rétturinn virðist algerlega vera leigjendamegin, sem eiga ekki neitt.
Meðfylgjandi er umsögn Neytendasamtakanna
ViðhengiGóða kvöldið,
Meðfylgjandi er umsögn Georgs Lúðvíkssonar, sérfræðings í heimilisfjármálum (Georg er stofnandi og forstjóri Meniga) sem jafnframt hefur stundað útleigu 2-3 íbúða í Reykjavík í rúmlega 15 ár.
-Georg
ViðhengiMeðfylgjandi er umsögn Heimavalla.
ViðhengiEfni: Umsögn um drög að breytingum húsaleigulögum.
Sæl Lísa.
Húsnæðisnefnd ASÍ fjallaði um drögin sem þú sendir okkur á fundi sínum þann 6.1 2020. Nefndin er þeirrar skoðunar að í heild styrki tillögurnar réttarstöðu leigjenda bæði hvað varðar húsnæðisöryggi og varnir gegn hækkun húsaleigu. Nefndin er þó enn þeirrar skoðunar að betur fari á því að tvískipta lögunum þannig að skýrt sé greint á milli útleigu í atvinnuskyni og annarar leigu. Í því efni mætti t.d. líta til þeirra reglna sem skattyfirvöld beita þegar greint er hér á milli.
Meginviðhorf nefndarinnar er og hefur verið að leigusamningar milli leigutaka og leigusala sem hefur atvinnu af útleigu íbúðarhúsnæðis eigi að vera ótímabundnir og óuppsegjanlegir nema leigutaki gerist sekur um verulega vanefnd en frávik geti átt við í þessu efni þegar ekki er leigt út í atvinnuskyni. Ýmsar flækjur geta fylgt því að blanda þessu tvennu saman. Dæmi um það er 55.gr.a þar sem fjallað er um heimildir til uppsagnar ótímabundinna samninga en ákvæðið speglar ákvæði 51.gr. gildandi laga þar sem fjallað er um það hvenær forgangsréttur leigutaka gildir ekki. Til frekari skýringar skal bent á eftirfarandi dæmi. Í 1.tl. 1.mgr. 55.gr.a segir að heimilt sé að segja upp ótímabundnum leigusamningi búi leigusali sjálfur í húsnæðinu. Hafi ég sem einstaklingur atvinnu af útleigu húsnæðis t.d. útleigu 4 íbúða húss þar sem ég bý sjálfur í einni íbúðinni, þá má ég segja ótímabundnum samningi upp auk þess sem leigtaki nýtur ekki forgangsréttar sbr. 51.gr. Ákvæði 55.gr.a eru augljóslega sniðin um útleigu sem ekki er gerð í atvinnuskyni. Sama athugasemd á við um 2.tl., 3.tl., 5.tl. og 7.tl. Nefndin telur með vísan til þessara athugasemda, jafnframt brýnt að lagfæra 51.gr. gildandi laga þannig að úrræðið virki sem skyldi gegn þeim sem stunda útleigu í atvinnuskyni.
Nefndin hefur jafnframt nokkrar efasemdir um virkni þeirra úrræða sem mælt er fyrir um í 5.gr.a. og varða viðurlög ef samningar eru ekki skráðir skv. 1.mgr. 5.gr. eða hækkun leigu ekki er ekki skráð skv. 4.mgr. 37.gr. (á að vera 5.mgr.37.gr.). Gert er ráð fyrir stjórnvaldssektum í ríkissjóð vegna þessara brota. Til þess að styrkja þessi úrræði hefur HMS skv. tillögunum sjálfstæðar rannsóknarheimildir og getur leitað atbeina lögreglu við öflun gagna. Húsnæðisnefnd ASÍ telur að betur færi á því að viðurlög yrðu hönnuð þannig að févíti vegna brota renni til leigutaka sem innborgun á leigu eða bætur. Þannig skapist beinn fjárhagslegur og virkur hvati til þess að fylgja skráningunni eftir. Jafnframt dregur nefndin í efa að mikla aðstoð verði að sækja til lögreglu við öflun gagna, eins og fjárveitingum og vinnuálagi á lögreglu er nú háttað. Samhliða samþykkt frumvarpsins yrði því að gera ráð fyrir fjárveitingum til þess að fylgja ákvæðum þess eftir. Loks geymir frumvarpið ekki viðurlög
2
vegna annarra brota gegn lögunum eins t.d. varðandi ólögmæta hækkun leigu en þar ættu févíti sérstaklega vel við.
Nefndin telur mjög til bóta að tryggja sáttamiðlun á forstigum máls eins og gerð er tillaga um í 86.gr. Hún telur hins vegar að sáttamiðlunarnefnd ætti að vera heimilt að koma með leiðbeinandi álit eða leiðsögn, jafnvel þó annar málsaðila hafni sáttamiðlun. Það geti fækkað kærumálum og aukið vægi miðlunarinnar. Í frumvarpinu er ekki ákvæði um skipun nefndarinnar en ólíkt því sem á við um kærunefndir, telur nefndin að vel geti átt við að helstu samtök hagsmunaaðila á leigumarkaði skipi í nefndina sem þó starfi undir forsæti óháðs oddamanns.
Í frumvarpinu er ekki gerð tillaga um breytingar á 69.gr. um úttektir. Mörg dæmi eru þess í viðskiptum leigutaka og leigusala að engin úttekt fari fram við upphaf leigu eða framlengingu. Við þær aðstæður eru leigutakar í mun veikari stöðu en leigusali þegar kemur að kröfum um endurbætur og viðhald. Ákvæðið þyrfti að fella ábyrgð á öllum vafa um réttmæti krafna um viðhald og endurbætur á leigusala, hafi hann ekki séð til þess að úttekt fari fram. Jafnframt mælir nefndin með því að ráðherra verði veitt heimild til þess að setja nánari reglur um úttekt í reglugerð þar sem m.a. komi fram hvað taka skuli út og sett fram sniðmát til þess arna.
Virðingarfyllst,
f.h. Húsnæðisnefndar ASÍ,
Viðhengi