Samráð fyrirhugað 06.10.2020—20.10.2020
Til umsagnar 06.10.2020—20.10.2020
Niðurstöður í vinnslu frá 20.10.2020
Niðurstöður birtar

Reglugerð um hlutdeildarlán

Mál nr. 210/2020 Birt: 06.10.2020 Síðast uppfært: 22.10.2020
  • Félagsmálaráðuneytið
  • Drög að reglugerð
  • Málefnasvið:
  • Húsnæðisstuðningur

Niðurstöður í vinnslu

Umsagnarfrestur er liðinn (06.10.2020–20.10.2020). Umsagnir voru birtar jafnóðum og þær bárust. Skoða umsagnir. Niðurstöður samráðsins verða birtar þegar unnið hefur verið úr þeim ábendingum og athugasemdum sem bárust.

Málsefni

Félagsmálaráðuneytið birtir drög að reglugerð um hlutdeildarlán til umsagnar. Hlutdeildarlán eru lán sem Húsnæðis- og mannvirkjastofnun mun veita þeim sem eru að kaupa sína fyrstu íbúð og þeim sem ekki hafa átt íbúðarhúsnæði síðastliðin fimm ár og eru undir tilteknum tekjumörkum með það að markmiði að brúa eiginfjárkröfu við íbúðarkaup fyrir þá sem þess þurfa.

Félagsmálaráðuneytið birtir drög að reglugerð um hlutdeildarlán til umsagnar.

Hlutdeildarlán eru lán sem Húsnæðis- og mannvirkjastofnun mun veita þeim sem eru að kaupa sína fyrstu íbúð og þeim sem ekki hafa átt íbúðarhúsnæði síðastliðin fimm ár og eru undir tilteknum tekjumörkum með það að markmiði að brúa eiginfjárkröfu við íbúðarkaup fyrir þá sem þess þurfa.

Í drögum að reglugerðinni er meðal annars kveðið á um meðferð umsókna og úthlutun hlutdeildarlána. Þá er fjallað um skilyrði hlutdeildarlána, svo sem hvaða íbúðir verða keyptar með hlutdeildarlánum með tilliti til hámarksverða og -stærða íbúða, hagkvæmni og ástands þeirra, sem og undanþágur frá almennum skilyrðum hlutdeildarlána. Jafnframt er kveðið á um samstarf Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar við byggingaraðila, útgreiðslu og endurgreiðslu hlutdeildarlána. Að lokum eru tilgreindar tímabundnar heimildir lántaka til útleigu íbúðar og gjaldfellingarheimild Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar á hlutdeildarláni.

Löggjöf um hlutdeildarlán tekur gildi 1. nóvember nk. og er ráðgert að fyrsta úthlutun hlutdeildarlána fari fram 20. desember nk.

Innsendar umsagnir

Afrita slóð á umsögn

#1 Kristján Gunnarsson - 07.10.2020

Mér hefur skilist að þetta úrræði sé bara í boði til kaupa á nýjum íbúðum?

Ef rétt er þá finnst mér það alveg galið þar sem kaupendur að fyrstu íbúðum eiga erfitt með að kaupa nýjar íbúðir á uppsprengdum verðum. Auðvitað á ekki að skipta máli hvort viðkomandi íbúð er ný eða gömul. Ríkið á ekki að gera upp á milli þeirra sem eru að kaupa í fyrsta sinn og þar með hygla verktökum á kostnað þeirra sem eiga og eru að selja eldi eignir.

Ég vona þetta sé ekki réttur skilningur og þetta úrræði sé í boði fyrir kaup á fyrstu eign, óháð þvi hvort eignin er ný eða gömul.

Virðingarfyllst,

Kristján Gunnarsson

Afrita slóð á umsögn

#2 Óðinn Kári Karlsson - 07.10.2020

Ef viðmiðin sem komu fram í fréttum á Vísi þann 7 október eru skoðuð nánar þá sést fljótt að ekki væri hægt að kaupa neina einustu íbúð fyrir utan mjög litlar stúdíóíbúðir sem eru tilbúnar til sölu á núverandi markaði.

Td undir stúdíóíbúðir eru einungis fjórar íbúðir á öllu höfuðborgarsvæðinu sem falla undir þessi viðmið. Íbúðir sem rétt falla utan við þessi viðmið t.d á RÚV reitnum eru margar en ekki væri hægt að kaupa þær þó þær séu einmitt hannaðar sem hóflegar og látlausar.

Það sama á við um nýbyggingar í Vogabyggð, Miðbæ, Kirkjusandi, Sogavegi, Bjarkarholti, Freyjubrunni ofl nýbyggingum.

Ég vona innilega að þessi viðmið verði lagfærð svo að þau endurspegli raunverulegt verð á húsnæði á höfuðborgarsvæðinu því í flestum tilfellum munar einungis 2-4 milljónum til þess að falla undir úrræðið. Ef það verður ekki gert þá verða ekki gefin út bein hlutdeildarlán á næstunni.

Afrita slóð á umsögn

#3 Sigurður Gunnarsson - 09.10.2020

Um leið og ég vil fagna hugmyndafræðinni um hlutdeildarlán er ég á mjög svipuðu máli #2 Óðinn Kári Karlsson en tel að þurfi jafnvel að hækka hámarks verð um 5-6 milj svo hægt sé að kaupa viðhaldslítla íbúð með lyftu svo þarfir hreyfihamlaðra geti nýtt þessa leið . Einn fasteignasali nefndi að ef ætti að byggja á þessu verðbili þyrfti að hætta að klæða hús og sleppa lyftum sem hvort um sig er afturför í fjölbílishúsum . Mikið af nýbyggingum í dag sem ég hef skoðað eru viðhaldslítil og ef það flokkast sem lúxusíbúðir er ég hissa. Einhver ástæða hlítur að vera fyrir að lánin eiga að fara á nýbyggingu og þá er ekki verra að hafa klæðningu gegn vatni og vindum

Ég hef nú þegar aðstoðað dóttir mína að gera tilboð (41,9milj) og vona að hún geti nýtt sér 30% leiðina v/fötlunar

held að biðlistinn hjá örorkubandalagi sé sprunginn.

Afrita slóð á umsögn

#4 Einar Örn Jónsson - 11.10.2020

Eftir að hafa skoðað markaðinn á höfuðborgarsvæðinu eru of fáar nýjar íbúðir sem falla undir skilyrðin. Þyrfti því að rýmka þetta töluvert.

Afrita slóð á umsögn

#5 Bjarni Þór Einarsson - 13.10.2020

Í viðmiðunartöflu um stærðir og fjölda svefnherbergja er talað um lágmarksfjölda svefnherbergja. Á Íslandi er sá háttur á að íbúðir/hús eru sögð t.d. 4 herbergja þegar einungis eru þrjú herbergi og stofa. Er miðað við slíkt fyrirkomulag eða er átt við að fjöldi herbergja þurfi t.d. að vera fjögur ásamt stofu í flokknum 101 m2 til 110 m2?

Það mætti orða þetta betur svo engin ruglingur eigi sér stað hvað þetta varðar.

Afrita slóð á umsögn

#6 Guðrún María Helgadóttir - 13.10.2020

Frábært úrræði vil ég byrja á að segja en mig langar að forvitnast hvernig íbúðir út á landi verða tæklaðar varðandi stærð og verð ef fólki hugnast frekar að búa þar.

Ég hef séð sem dæmi ca100 m2 eign á u.þ.b 10 milljónir 4-5 herbergja t.d. Er það eitthvað sem kæmi til samþykkis varðandi hlutdeildarlán fyrir einn einstakling með uppkomin börn? Þá að því gefnu að vera mikið endurnýjuð.

Kveðja

Afrita slóð á umsögn

#7 Guðrún María Helgadóttir - 15.10.2020

Eftir að hafa skoðað málið betur að þá sé ég að þetta úrræði er bara alls ekkert svo frábært og alls ekki fyrir alla en það eru töluvert margir þarna úti alltaf með bogann spenntan í botn vegna þess að leigukostnaðurinn er allt of stór biti af launakökunni hjá láglaunafólki. Sá hópur hefur ekki haft tök á að safna sér með neinum hætti svo á þeim bæjum er ekki til séreignasparnaður sem hægt er að grípa í. Enn er hópurinn sem þarfnast úrræða mest skilinn eftir.

Afrita slóð á umsögn

#8 Guðný Maja Riba Pétursdóttir - 19.10.2020

Ég fagna nýrri reglugerð um hlutdeildarlán en finnst vanta skýrar línur varðandi undanþágur.

Reglugerðin í heild sinni lítur nokkuð vel út en mér finnst ákveðinn hópur fólks sem þarf hjálp við að komast inn á húsnæðismarkaðinn gleymast og því langar mig að spyrja hversu stífur verður ráðherra og Húsnæðis- og mannvirkjastofnun á því að veita undanþágur frá tekjumörkum?

Verða aðrar undanþágur veittar? Hversu lítinn eignarhlut er átt við þegar á að veita undanþágur til þeirra sem hafa fengið lítinn eignarhlut í íbúð í arf?

Það er mjög óljóst hvar og hvort að undanþágur verða veittar til þeirra sem sækja um hlutdeildarlán.

Það er ekkert launungamál að það er stór hópur sem er rétt yfir settum tekjumörkum og mér finnst að það þurfi að taka það til greina. Oft er þessi hópur of tekjuhár til að fá stuðning frá ríkinu eins og húsnæðisbætur og barnabætur, margir með námslán sem gerir þeim ennþá erfiðara með að komast inn á húsnæðismarkaðinn.

Það mætti skoða hvert og eitt mál, hafa tekjumörk hærri ef að aðstæður umsækjanda sýna fyllilega fram á að umsækjandi hafi ekki haft tök á því að leggja fyrir til kaupa á húsnæði.

Kær kveðja

Guðný Maja Riba

Afrita slóð á umsögn

#9 Edda Rán Jónasdóttir - 19.10.2020

Mig langar að þakka fyrir að nú sé loksins verið að vinna að úrræði og að blikur séu á lofti fyrir tekjulágt fólk á húsnæðismarkaði. Ég verð hins vegar að taka undir það sem fram hefur komið hér á undan.

Markaðurinn er alltof dýr þrátt fyrir þá aðstoð sem hlýst af hlutdeildarlánum. Vissulega gætu sveitarfélög og aðrir aðilar komið hér til móts en þeir þurfa að sjá ávinning í því auk þess sem það mætti ekki koma niður á gæðum íbúðanna.

Lítill sveigjanleiki mtt. aldurs íbúða gerir það að verkum að of fáar íbúðir verða í boði hjá sumum bæjarfélögum sem sjá ekki hag sinn í að bjóða upp á slíkt úrræði. Þetta gæti gert það að verkum að fólk sem þarf að nýta þetta úrræði þyrfti að rífa börn sín upp frá rótum gegn vilja allra fjölskyldumeðlima, þ.e. úr hverfum sem börnin hafa alist upp í og umhverfinu sem þau þekkja best s.s. skóla, vinir, íþróttir. Það væri ákjósanlegt ef hægt væri að veita meira svigrúm, t.d. ef íbúðir mættu í mesta lagi vera 10 ára gamlar.

Einnig þarf að horfa til þess að fólk þarf að meta hag sinn út frá mörgum öðrum þáttum í lífinu, ekki einungis húsnæði. T.d. gætu atvinnumöguleikar skyndilega orðið verulega skertir á þeim stað sem fólk væri búið að koma sér fyrir. Því væri best ef hægt væri að færa hlutdeildarlánið með sér ef fólk neyddist til að selja eignina og færa sig út á land eða til höfuðborgarsvæðisins til að sækja sér vinnu eða annað aðkallandi.

Að lokum langar mig að benda á að á sama tíma og fólk vill borga eins mikið og það mögulega getur í útborgun er mikilvægt að veita fólki svigrúm til að halda eftir smá sparnaði. Oft er fólk búið að nurla saman í smá sparnað til að eiga fyrir óvæntum eða háum útgjöldum s.s. til að halda fermingarveislur, til að eiga fyrir tannréttingum barna sinna, ef bíllinn bilar osfrv.

Mbk, Edda Rán Jónasdóttir.

Afrita slóð á umsögn

#10 Ásbrú ehf. - 19.10.2020

Samanber umsögn í meðfylgjandi viðhengi.

Fh. Ásbrú ehf.

Ingi Júlíusson

Viðhengi
Afrita slóð á umsögn

#11 Ólafur Rúnar Ólafsson - 19.10.2020

Umsögn í viðhengi, pdf skjal

Viðhengi
Afrita slóð á umsögn

#12 Björg Ólafsdóttir - 19.10.2020

Umsögn um 9. grein reglugerðardraganna. Þar segir:

"9. gr.

Úthlutun hlutdeildarlána

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun skal úthluta hlutdeildarlánum sex sinnum á ári. "

TÍÐARI ÚTHLUTUN – STYTTRI BIÐTÍMI EFTIR NIÐURSTÖÐU UM HLUTDEILDARLÁN - MINNKUN Á SAMKEPPNISFORSKOTI ANNARRA KAUPENDA:

Ef hlutdeildarlántakendur eiga að vera samkeppnishæfir um kaup á íbúðum miðað við aðra kaupendur og ef seljendur ættu að sjá ástæðu til þess að gera samning við HMS um að íbúðir standist kröfur um hlutdeildarlán og taka kauptilboðum með fyrirvara um hlutdeildarlán. Þyrfti úthlutun á hlutdeildarlánum að vera tíðari, helst á tveggja vikna fresti, með stuttum afgreiðslutíma.

Meðan það er nóg framboð af kaupendum sem ekki þurfa á hlutdeildarlánum að halda, munu þeir sem þurfa á þeim að halda, ekki hafa möguleika á að kaupa íbúðir ef framkvæmdin og langur biðtími eftir niðurstöðu gerir hlutdeildarlántakendur að lakari kaupendum.

Til að hlutdeildarlánin virki sem skildi verður það að vera jafn auðvelt fyrir seljanda að selja til þeirra sem taka hlutdeildarlán og þeirra sem ekki þurfa á þeim að halda.

Umsögn um grein 23.

Þar stendur:

„23. gr.

Forsamþykki íbúða

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun veitir forsamþykki til byggingaraðila sem gert hefur samstarfssamning skv. 22. gr. um að íbúð sem byggingaraðili hyggst hefja byggingu á eða hefur byggt uppfylli skilyrði reglugerðar þessarar um hagkvæmni. Forsamþykki veitir byggingaraðila heimild til að auglýsa íbúð til kaupa með hlutdeildarláni.“

BÆTA VIÐ ÁKVÆÐI - MINNKUN Á SAMKEPPNISFORSKOTI ANNARRA KAUPENDA:

Þetta getur verið annar af tveimur möguleikunum. Hinn möguleikinn þyrfti að vera:

að kaupandi getur lagt fram gögn til HMS um þá íbúð sem hann hyggst kaupa og hefur gert kaupsamning um með fyrirvara um hlutdeildarlán, sem sýnir að íbúðin standist skilyrði reglurgerðarinnar um hagkvæmni, stærð og verð. Án þess að söluaðili hafi sérstaklega óskað eftir því.

Slíkt ákvæði fjölgar þeim húsnæðismöguleikum sem hlutdeildarlántakendum stendur til boða á markaðnum og minnkar samkeppnisforskotið sem aðrir kaupendur hafa miðað við hlutdeildarlántakendur.

Afrita slóð á umsögn

#13 Björg Ólafsdóttir - 20.10.2020

Gefa möguleika á undanþágu, svo hægt sé að flytja hlutdeildrlán með sér í aðra íbúð til að minnka frelsisskerðingu. Ýmsar aðstæður geta komið upp hjá fólki sem gera flutning nauðsynlegan, en ólíklegt er að fólk geti á örfáum árum hafa safnað sér nægu fjármagni til að geta sjálft staðið straum að fullri innborgun í íbúð og er því fast á sama stað í 10-20 ár.

Afrita slóð á umsögn

#14 Þroskahjálp,landssamtök - 20.10.2020

Sjá viðhengi

Viðhengi Viðhengi
Afrita slóð á umsögn

#15 Öryrkjabandalag Íslands - 20.10.2020

Sjá viðhengi

Viðhengi
Afrita slóð á umsögn

#16 Þórhildur Fjóla Kristjánsdóttir - 20.10.2020

Sjá umsögn Grænni byggðar í viðhengi.

Viðhengi
Afrita slóð á umsögn

#17 Guðmundur Kristján Jónsson - 20.10.2020

Sjá umsögn í viðhengi

Virðingarfyllst,

Guðmundur Kristján Jónsson, skipulagsfræðingur

Borghildur Sölvey Sturludóttir, arkitekt FAÍ

Viðhengi
Afrita slóð á umsögn

#18 Jón Þór Árnason - 20.10.2020

Sjá viðhengi

Viðhengi
Afrita slóð á umsögn

#19 Halla Helgadóttir - 20.10.2020

Miðstöð hönnunar og arkitektúrs gerir athugasemdir við drög að reglugerð um hlutdeildarlán

Viðhengi
Afrita slóð á umsögn

#20 Arkitektafélag Íslands - 20.10.2020

AÍ fagnar opinberum aðgerðum í húsnæðismálum. Út frá þeim forsendum sem gefnar eru í drögum að reglugerð um hlutdeildarlán er sá möguleiki fyrir hendi að hannaðar og reistar verði góðar byggingar með íbúðum sem henta fjölbreyttum fjölskyldugerðum. Hins vegar er ekkert sem girðir fyrir að svo verði ekki og er mikil hætta á að ekki verði nægilega hugað að grunngæðum íbúðanna verði drög að reglugerð um hlutdeildarlán samþykkt í óbreyttri mynd.

AÍ lýsir áhyggjum sínum yfir því að drög reglugerðar um hlutdeildarlán séu ekki nægilega undirbúin og gerir alvarlegar athugasemdir við drögin.

Í fyrsta lagi gerir AÍ athugasemd vegna stórtækra inngripa reglugerðar og samnefndra laga á húsnæðismarkað höfuðborgarinnar með fyrirséðum neikvæðum afleiðingum verði drögin samþykkt óbreytt:

AÍ gerir athugasemd við 12. og 13. gr. IV kafla um skilyrði hlutdeildarlánanna og 22. og 23. gr. VII. kafla um samstarf Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS) við byggingaraðila.

Í 1. mgr. 12 gr. IV kafla kemur fram að „Aðeins er lánað til kaupa á nýjum íbúðum sem hafa verið samþykktar af HMS sem hagkvæmar íbúðir …“ Í 2. mgr. er veitt undanþága frá ákvæðum 1. mgr. til kaupa á eldri íbúðum utan höfuðborgarsvæðisins. Ekki er að finna sama undanþáguákvæði fyrir höfuðborgarsvæðið sjálft sem er langfjölmennasta búsetusvæðið og með hæsta húsnæðisverðið. Leiða má líkur að því að á höfuðborgarsvæðinu eigi fyrstu kaupendur erfiðast með að brúa eiginfjárhlutfall og að þar sé að finna flesta þá sem munu nýta sér hlutdeildarlán.

AÍ geldur varhug við að gera að ófrávíkjanlegri kröfu að aðeins sé lánað til kaupa á nýjum íbúðum á höfuðborgarsvæðinu. Inngrip þessa skilyrðis á húsnæðismarkaðinn er stórtækt og afleiðingar geta orðið alvarlegar. Mikil einföldun er að réttlæta skilyrðin með líkum á hækkandi húsnæðisverði almennt í ljósi þess að fyrirliggjandi eru mjög takmarkaðar greiningar á húsnæðismarkaðnum. Þá er ekki heldur fyrirliggjandi greiningar á félagslegum og umhverfislegum áhrifum aðgerðarinnar, sem geta beint og óbeint leitt til kostnaðar fyrir allt samfélagið.

Með því að skilyrða hlutdeildarlán á höfuðborgarsvæðinu við nýjar íbúðir er verið að:

• Mismuna fólki um búsetu eftir landshlutum.

• Stuðla að tvískiptum húsnæðismarkaði þar sem aðeins þeir sem ekki þurfa að treysta á hlutdeildarlán hafa raunverulegt val um búsetu.

• Vinna gegn félagslegri blöndun þar sem fólk úr mismunandi tekjuhópum og á mismunandi aldri býr saman sem eykur aftur möguleika fólks á að færast á milli félagslegra hópa.

• Að setja fjölskyldum þann eina kost að flytja börn úr því leik- og grunnskólaumhverfi sem þau eru í með fyrirsjáanlegum erfiðleikum fyrir börn og fjölskyldur þeirra.

• Stuðla að því að rífa börn og fjölskyldur upp með rótum frá tengslum í núverandi leik og grunnskólahverfi, með neikvæðum afleiðingum fyrir börn og fjölskyldur þeirrra.

• Takmarka valmöguleika og í sumum tilfellum að útiloka möguleika á búsetu í grónum hverfum, sem getur verið hagkvæmari kostur en búseta í nýjum hverfum í ljósi þess að meiri líkur eru á því að nærþjónusta, vinnustaður skólar og íþróttastarf séu í göngu- og hjólafæri og þ.a.l. minni þörf fyrir bíl og skutl.

• Stuðla að einsleitum hverfum, hverfahlutum, lóðum eða fjölbýlishúsum þar sem lágtekjufólk sem treystir á hlutdeildarlán er búsett með neikvæðum félagslegum afleiðingum.

• Vannýta leik- og grunnskóla sem til staðar eru í grónum hverfum með því að hindra að kynslóðaskipti eigi sér stað. Hluti ungs fólks er tekinn út úr hringrásinni og jafnvægi riðlast.

• Grípa inn í virkan fasteignamarkað með ófyrirséðum afleiðingum. Hætt er við ójafnvægi á fasteignamarkaði ef eldri íbúðir seljast ekki eins og áður.

• Vinna gegn umhverfissjónarmiðum með því að takmarka möguleika á að endurnýja húsnæði sem fyrir er í gróini byggð þar sem innviðir og þjónustustofnanir eru þegar fyrir hendi. Að einblína á byggingu nýrra íbúðahverfa getur auk þess leitt til aukins ferðakostnaðar og ferðatíma viðkomandi íbúa.

• Ákveðinn hópur geti setið fast í hinu nýja hlutdeildarlánskerfi þar sem það hefur ekki getu til að stækka við sig og brúa bilið í stærri íbúð án hlutdeildarláns. Auk þess er hugsanlegt að endursöluverð íbúðanna verði lægra en ella þar sem ekki er hugað að gæðum sem teljast sjálfsögð gæði íbúða í dag.

AÍ telur nauðsynlegt að gerð verði nánari greining á mögulegum áhrifum inngripa á húsnæðismarkaðinn sem byggja á lögum og reglugerð sem er hér til umfjöllunar, og að litið verði til ofannefndra þátta. Í efnahagslegri greiningu OECD á Íslandi árið 2019 var ein helsta ráðleggingin sú, með það fyrir augum að bæta opinberar fjárfestingar, að framkvæma ítarlega félagshagfræðilega greiningu áður en ráðist er í stór innviðaverkefni. Húsnæði er grunninnviður samfélags og því telur AÍ nauðsynlegt að rýna möguleg áhrif hlutdeildarlána nánar út frá félagshagfræðilegum sjónarmiðum.

Í öðru lagi gerir AÍ athugasemd við skilgreiningu á „hagkvæmni“ í drögum á reglugerðinni og bendir á nauðsyn þess að skilgreina hugtakið nánar, sér í lagi að tekið sé mið af gæðum í hagkvæmnisútreikningum, m.t.t. umhverfis, heilsu, líðan og áhrif á líftíma. Einnig þarf að skoða frekar fjölda herbergja miðað við fermetrafjölda en eins og skv. töflu um hámarksverð í reglugerðinni þá er ekkert sem kemur í veg fyrir að reynt sé að hámarka fjölda svefnherbergja óháð heildarfermetratölu með tilheyrandi þrengslum og skorti á lífsgæðum. Færri fermetrar á einstakling gera enn meiri kröfur um gæði hvers fermetra, góða hönnun og sveigjanleika.

Í 13. gr. IV kafla, Hagkvæmni og ástand íbúðar, skortir breytuna gæði sem mikilvægan þátt í hagkvæmni íbúða, íbúðabyggða og umhverfis þeirra. Í drögum reglugerðar er engin áhersla lögð á að tryggja gæði fyrir notendur; einstaklinga, fjölskyldur og börn sem koma til með að búa í hagkvæmu íbúðunum. 13. gr. reglugerðarinnar virðist frekar vera sett fram til höfuðs gæðum og skuldbindingum byggingaraðila við notendur og skjólstæðinga hlutdeildarlána. AÍ leggur áherslu á að gæði eru hagkvæm fjárfesting til skemmri og lengri tíma sem birtist m.a. í líftímakostnaði bygginga. Skortur á gæðum getur aftur á móti birst í félagslegum, heilsufarslegum og umhverfislegum fórnarkostnaði samfélaga. Margar rannsóknir hafa sýnt fram á mikilvægi heilbrigðis og fallegs aðbúnaðar og umhverfis á heilsu og vellíðan fólks. Þannig getur verið dýrt að byggja ódýrt og er greiðslugeta láglaunafólks óheppilegur útgangspunktur í langtímafjárfestingaverkefni. Að mati AÍ eru söluverð og stærðir íbúða ekki fullnægjandi mælistika á hagkvæmni íbúða. Gæði eru hvorki óhóf né prjál. Húsnæðismál eru velferðar- og lýðheilsumál og þarf að skoða hlutdeildarlán og hagkvæmni íbúða í því ljósi.

En hvernig skilgreinum við gæði? Þegar talað er um gæði íbúðarhúsnæðis er ekki bara verið að tala um um íbúðina sjálfa heldur nærumhverfi hennar og staðsetningu m.t.t. þjónustu og innviða. Hvað varðar íbúðina sjálfa þá má nefna rýmisþörf út frá fjölskyldustærð m.v. daglegar athafnir og helstu áskoranir, sveigjanleiki íbúðarinnar m.t.t. fjölbreyttra fjölskyldugerða, hlutfall nýtanlegra fermetra, birtumagn/fjöldi sólarstunda og loftflæði. Hvað varðar nærumhverfi þá er verið að horfa til sólríkra og skjólgóðra grænna svæða til útiveru og leikja sem henta fjölbreyttum aldurshópum. Blönduð íbúasamsetning og blandaðar húsagerðir vinna gegn einsleitni hverfa, félagslegri einangrun og jaðarsetningu minnihlutahópa. Staðsetning húsnæðisins hefur einnig áhrif þannig að stutt sé í flesta þá þjónustu sem almennt er talin mikilvæg í íbúðahverfum s.s. dagvöruverslanir, skólar/ leikskólar, íþróttir/líkamsrækt, stærri boltavellir og aðlaðandi græn svæði. Gæði felast einnig í vali á byggingarefnum t.d. með tilliti til líftímakostnaðar og gæða arkitektúrs.

Þá má benda á að nýverið undirritaði forsætisráðherra fyrir hönd ríkisstjórnarinnar og aðilar sem fara fyrir hátt í 80% af eignum á íslenskum fjármálamarkaði viljayfirlýsingu um fjárfestingar í þágu sjálfbærrar uppbyggingar. AÍ fagnar slíkri viljayfirlýsingu og undirstrikar mikilvægi þess að hafa sjálfbærni til hliðsjónar í því húsnæðisuppbyggingarstarfi sem framundan er. Stórtæk húsnæðisuppbygging þar sem aðeins er litið til byggingarkostnaðar er ekki sjálfbær fjárfesting. Huga þarf að mun fleiri þáttum, svo sem félagslegri og umhverfislegri sjálfbærni.

AÍ hefur þegar fundað með HMS ásamt fleiri fagfélögum byggingariðnaðarins, Verkfræðingafélaginu og Félagi byggingarfræðinga. Á fundinum lögðu öll fagfélögin þrjú áherslu á mikilvægi gæða hagkvæmu íbúðanna sem koma til með að falla undir skilyrði hlutdeildarlána og sendu í kjölfarið minnispunkta til HMS áður en reglugerð var samin og birt í samráðsgátt stjórnvalda. Ekkert af þessum áhersluatriðum hefur ratað inn í reglugerðina og lýsir AÍ yfir miklum vonbrigðum að svo sé.

Með því að gera engar gæðakröfur til byggingaraðila hlutdeildarlána er verið að auka líkur á að:

• Til verði ný gerð húsnæðismarkaðar sem er í mikilli hættu á að vera undirmálsmarkaður.

• Draga fólk í dilka og ýta undir félagslega og efnahagslega misskiptingu.

• Draga úr getu og vilja sveitastjórna, skipulagsyfirvalda, arkitekta og byggingaraðila til að byggja hagkvæmt húsnæði með gæði í fyrirrúmi með hagsmuni neytendans að leiðarljósi.

• Setja arðsemissjónarmið byggingaraðila ofar velferð barna, einstaklinga og fjölskyldna.

• Auka kostnað samfélagsins vegna félagslegrar misskiptingar. Svo sem að byggja yfir jaðarhópa á jaðarsvæðum þar sem innviðir og þjónusta er í lágmarki.

• Auka umhverfislegan og félagslegan kostnað samfélagsins.

Í þriðja lagi gerir AÍ athugasemd við 22. og 23. gr. VII kafla reglugerðarinnar um efni samnings við byggingaraðila og HMS og forsamþykki íbúða.

Hvergi í VII kafla er hlutverk arkitekta tilgreint í ferli byggingar hagkvæms húsnæðis. Arkitektastéttin hefur menntun, þekkingu og oft á tíðum sérhæfingu í hönnun íbúðarhúsnæðis. Arkitektar eru þ.a.l. mjög meðvitaðir um mörg þau vandamál sem húsnæðismarkaðurinn stendur frammi fyrir og hvernig hallar á gæði íbúða í kjölfar þess að margar að þeim gæðakröfum sem verið hafa í byggingarreglugerðinni frá upphafi hafa verið teknar út. Auk þess ber arkitektum að hafa hagsmuni notenda, samfélagsins og umhverfisins til grundvallar í störfum sínum, eins og siðareglur félagsins kveða á um: „Arkitekt skal í starfi sínu stuðla að aukinni virðingu fyrir og viðurkenningu á góðri byggingarlist, umhverfi og arkitektastarfinu. Hann skal ætíð hafa í huga og virða hagsmuni þeirra, sem nota munu og njóta verka hans.“ [...] „Arkitekt skal taka tillit til áhrifa verka sinna á mannlegt samfélag, náttúru og umhverfi í víðtækasta skilningi.“ Fagstéttin arkitektar virðist hins vegar ekki vera hlutaðeigandi aðili að samningi HMS við byggingaraðila og gerir AÍ athugasemd við að eina aðkoma fagstéttarinnar við HMS skuli vera í gegnum byggingaraðila sem í flestum tilfellum eru verktakar og/eða lóðarhafar. Arkitektar ættu sem fagstétt að vera aðilar að samningi við HMS um samstarf til þess að vinna að hagsmunum umhverfisins og samfélagsins í heild. AÍ bendir einnig á mikilvægi þess að við undirbúning og samning reglugerða á borð við þá sem hér er til umfjöllunar sé sótt í sem breiðasta fagþekkingu og reynslu, enda snerta húsnæðismál og mannvirkjagerð flest svið samfélagsins.

23. gr. kveður á um að HMS leggi mat á hvort húsnæði uppfylli skilyrði um hagkvæmni á grundvelli gagna frá byggingaraðila um byggingarkostnað og áætlað söluverð og að stofnunin geti „kallað eftir frekari upplýsingum frá byggingaraðila telji stofnunin þörf á.“ Meta þarf íbúðir út frá aðalteikningum arkitekta af fagfólki úr stétt arkitekta til þess að leggja sannfærandi mat á hvort að íbúðir uppfylli skilyrði um hagkvæmni fyrir alla aðila hvort sem er, byggingaraðila, kaupendur eða sveitarfélögin. Benda má á að í nágrannaríkjum okkar eru teikningar af húsnæði jafnan forsendur húsnæðislánafyrirgreiðslu, þar eð teikningarnar geta gefið ákveðin fyrirheit um gæði húsnæðisins, sem er forsenda þess að hægt sé að leggja mat á fjárfestingakostinn.

Í fjórða og síðasta lagi gerir AÍ athugasemd við drög að reglugerð um hlutdeildarlán í ljósi þess að þau virðast að mörgu leyti vera í andstöðu við samþykktir og skuldbindingar ríkisstjórnar Íslands. Til að mynda Menningarstefnu í mannvirkjagerð, Heimsmarkmið Sameinuðu þjóðanna, Barnasáttmála Sameinuðu þjóðanna og Parísarsáttmálann.

Í opinberri menningarstefna í mannvirkjagerð sem samþykkt var árið 2007 (endurútgefin 2014) kemur fram eftirfarandi:

“Markmið stjórnvalda með stefnumörkun á sviði mannvirkjagerðar er að sýna fordæmi og vera fyrirmynd í að tryggja gæði og vandvirkni ásamt því að stuðla að uppfræðslu og vitundarvakningu um þau verðmæti sem liggja í góðri byggingarlist. Stjórnvöld bera mikla ábyrgð á manngerðu umhverfi, bæði með setningu laga og reglna og við ákvarðanir um skipulag byggðar og uppbyggingu hennar.“

Hér er því fyrirliggjandi opinber stefna um mannvirkjagerð þar sem hugað er að gæðum og góðri byggingarlist. AÍ telur brýnt að slík stefna sé lögð til grundvallar þegar um er að ræða beina eða óbeina aðkomu ríkisins að uppbyggingu mannvirkja, eins og raunin er í gegnum hlutdeildarlán. Með því getur ríkið sýnt gott fordæmi og verið fyrirmynd og hvatning fyrir sveitarfélög, framkvæmdaaðila og fjárfesta að fylgja eftir og tryggja gæði og vandvirkni í hinu byggða umhverfi. Það er sú leið sem er í senn hagkvæm, umhverfisvæn og samfélagslega ábyrg.

Í ljósi ofangreinds telur AÍ að gera þurfi gagngera endurskoðun á drögum að reglugerð um hlutdeildarlán. Sérstaklega vill AÍ benda á 12. og 13. gr. IV kafla um skilyrði hlutdeildarlánanna og 22. og 23. gr. VII. kafla um samstarf HMS við byggingaraðila.

f.h. Arkitektafélags Íslands,

Anna María Bogadóttir

Borghildur Sölvey Sturludóttir

Guðlaug Erna Jónsdóttir

Hildur Gunnarsdóttir

Sigríður Maack

Afrita slóð á umsögn

#21 Skipulagsstofnun - 20.10.2020

Sjá hjálagt.

Viðhengi
Afrita slóð á umsögn

#22 Vilhjálmur Hilmarsson - 20.10.2020

Frá Bandalagi Háskólamanna

Viðhengi
Afrita slóð á umsögn

#23 Samtök iðnaðarins - 20.10.2020

Gott kvöld,

Meðfylgjandi er umsögn Samtök iðnaðarins um drög að reglugerð um hlutdeildarlán, nr. 210/2020.

Virðingarfyllst,

Björg Ásta Þórðardóttir,

yfirlögfræðingur SI

Viðhengi
Afrita slóð á umsögn

#24 Svanhildur Gunnlaugsdóttir - 20.10.2020

Umsögn FÍLA, félags íslenskra landslagsarkitekta

Viðhengi
Afrita slóð á umsögn

#25 Samband íslenskra sveitarfélaga - 21.10.2020

Viðhengi
Afrita slóð á umsögn

#26 Reykjavíkurborg - 21.10.2020

Viðhengi
Afrita slóð á umsögn

#27 Samtök atvinnulífsins - 21.10.2020

Viðhengi
Afrita slóð á umsögn

#28 Svæðisskipulagsstjórar höfuðborgarsvæðisins - 21.10.2020

Viðhengi

#29 - 22.10.2020

Umsögn barst en birtist ekki í gáttinni samkvæmt ákvörðun ábyrgðaraðila samráðsmálsins. Upplýsingalög gilda, sjá nánar í Um samráðsgáttina

#30 - 22.10.2020

Umsögn barst en birtist ekki í gáttinni samkvæmt ákvörðun ábyrgðaraðila samráðsmálsins. Upplýsingalög gilda, sjá nánar í Um samráðsgáttina

Afrita slóð á umsögn

#31 Hagsmunasamtök heimilanna - 22.10.2020

Viðhengi