Samráð fyrirhugað 26.03.2021—11.04.2021
Til umsagnar 26.03.2021—11.04.2021
Niðurstöður í vinnslu frá 11.04.2021
Niðurstöður birtar

Eignarráð og nýting fasteigna (landamerki, óskipt sameign, forkaupsréttur, aðilar utan EES)

Mál nr. 91/2021 Birt: 26.03.2021 Síðast uppfært: 12.04.2021
  • Forsætisráðuneytið
  • Drög að frumvarpi til laga
  • Málefnasvið:
  • Réttindi einstaklinga, trúmál og stjórnsýsla dómsmála
  • Landbúnaður
  • Menning, listir, íþrótta- og æskulýðsmál
  • Sveitarfélög og byggðamál
  • Umhverfismál

Niðurstöður í vinnslu

Umsagnarfrestur er liðinn (26.03.2021–11.04.2021). Umsagnir voru birtar jafnóðum og þær bárust. Skoða umsagnir. Niðurstöður samráðsins verða birtar þegar unnið hefur verið úr þeim ábendingum og athugasemdum sem bárust.

Málsefni

Fjallað er um afmörkun fasteigna innan og utan þéttbýlis, óskipta sameign á jörðum, forkaupsrétt ríkisins að landi til verndar náttúru og menningarminjum og skilyrði fyrir því að erlendir lögaðilar þurfi að afla leyfis dómsmálaráðherra til að kaupa fasteign.

Í jarðalög, nr. 81/2004, verði sett ítarlegri ákvæði um sameign á landi sem fellur undir gildissvið laganna. Kveðið verði á um fyrirsvar, ákvörðunartöku og forkaupsrétt sameigenda. Með því verði lögfestar óskráðar réttarreglur um sérstaka sameign auk ítarlegri reglna sem taka mið af lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Jarðalög ná til stórs hluta lands utan þéttbýlis en utan jarðalaga falla hins vegar lóðir, hvort heldur er í þéttbýli eða dreifbýli, svo sem sumarbústaðalóðir.

Í lögum um náttúruvernd, nr. 60/2013, og lögum um menningarminjar, nr. 80/2012, verði mælt fyrir um forkaupsrétt ríkissjóðs. Nánar tiltekið verði forkaupsréttur ríkisins útvíkkaður þannig að hann nái einnig til lands sem liggur að friðlýstum náttúruverndarsvæðum og að auki til lands þar sem friðlýstar menningarminjar er að finna.

Í lögum um skráningu og mat fasteigna, nr. 6/2001, verði kveðið heildstætt á um afmörkun fasteigna innan og utan þéttbýlis, þ.e. merki landsvæða og lóða af öllum stærðum og gerðum. Fjallað er um merkjalýsingar eigenda, skyldu til að leita aðstoðar fagaðila við gagnaöflun og mælingar og hlutverk sýslumanns við úrlausn ágreinings. Farvegur skráningar verði einn og hinn sami án tillits til þess um hvaða tegund skjals ræðir, svo sem merkjalýsingu í heild eða að hluta, sátt eða dóm. Lög um landamerki, nr. 41/1919, sem taka til jarða og tiltekinna tegunda fasteigna „utan kaupstaða og löggiltra kauptúna“, verði felld úr gildi.

Í lögum um eignarrétt og afnotarétt fasteigna, nr. 16/1966, verði m.a. kveðið á um að þegar í hlut eiga lögaðilar sem hyggjast kaupa fasteign hér á landi, verði þeir ekki einungis að hafa staðfestu í ríki sem talið er upp í lögunum, heldur einnig að vera undir yfirráðum einstaklinga eða lögaðila frá viðkomandi ríkjum. Hugtakið yfirráð er hér notað í sömu merkingu og í lögum um ársreikninga. Með þessu er einungis ætlunin að koma í veg fyrir að aðilar frá öðrum ríkjum, þ.e. utan EES-svæðisins o.fl., geti sniðgengið skilyrði laga nr. 19/1966.

Unnið hefur verið að undirbúningi frumvarpsins á vegum stýrihóps um heildstæða löggjöf og stjórnsýslu varðandi jarðir, land og aðrar fasteignir, sem skipaður er fulltrúum frá sex ráðuneytum, Sambandi íslenskra sveitarfélaga, Byggðastofnun, Skipulagsstofnun og Þjóðskrá Íslands, auk tveggja óháðra sérfræðinga á sviði lögfræði.

Tengd mál

Innsendar umsagnir

Afrita slóð á umsögn

#1 KPMG Law ehf. - 31.03.2021

Umsögn KPMG Law um frumvarpsdrög, sjá viðhengi.

Viðhengi
Afrita slóð á umsögn

#2 Sýslumaðurinn á Vestfjörðum - 31.03.2021

Hér er að fnna umsögn Sýslumannafélags Íslands, dags. 31. mars 2021 í máli nr. 91/2021.

Viðhengi
Afrita slóð á umsögn

#3 Gunnar Thoroddsen - 06.04.2021

Umsögn Gunnars Thoroddsen fh. Íslenskra fasteigna ehf. í viðhengi.

Viðhengi
Afrita slóð á umsögn

#4 Guðmundur Ingvi Sigurðsson - 06.04.2021

Góðan daginn,

Vinsamlegast sjá meðfylgjandi umsögn LEX f.h. Fasteignasölunnar Miklaborgar í viðhengi.

kv.

Guðmundur Ingvi

Viðhengi
Afrita slóð á umsögn

#5 Húnavatnshreppur - 07.04.2021

Sjá meðfylgjandi

Viðhengi
Afrita slóð á umsögn

#6 Hörður Einarsson - 11.04.2021

Athugasemdir við mál nr. 91/2021 í samráðsgátt, aðallega varðandi óskipta sameign og forkaupsrétt.

1. Um 2. gr. frumvarpsdraga, forkaupsréttur að jörðum og öðrum landareignum, þar sem eru friðlýstar menningarminjar.

Í frumvarpsdrögunum er gerð tillaga um nýtt ákvæði, svohljóðandi:

„Forkaupsréttur.

Ríkissjóður skal hafa forkaupsrétt að jörðum og öðrum landareignum þar sem eru friðlýstar menningarminjar, að þeim aðilum frágengnum sem veittur er forkaupsréttur með jarðalögum. Skal frestur ríkissjóðs til að svara forkaupsréttartilboði vera 60 dagar frá því að tilboðið berst. Að öðru leyti gilda um forkaupsréttinn ákvæði jarðalaga.“

Við þetta ákvæði eru hér gerðar tvær breytingartillögur:

a) Að við fyrsta málslið ákvæðisins bætist á eftir ... forkaupsrétur með jarðalögum: enda sé ljóst, að væntanlegur kaupandi muni ekki sinna um varðveislu minjanna.

Skýring: það er auðvitað trygg varðveisla hinna friðlýstu menningarminja, sem hér skiptir máli. Áhugasamir einkaaðilar sýna merkilegum minjum oft hinn mesta sóma ekki síður en ríkisvaldið, sem á stundum hefur m.a.s. vanrækt slíkar minjar, ekki af vondum hug, heldur vegna þess að ýmis önnur verkefni krefjast úrlausnar. Því ber að athuga það í hverju tilviki fyrir sig, hvort ástæða sé til inngrips af hálfu ríkissjóðs. Varðveisla friðlýstra menningarminja er að sjálfsögðu lögmætur tilgangur, en ekki er endilega alltaf þörf á að kaupa heilar jarðir, þó að til standi að standa vörð um menningarminjar innan tiltekinnar jarðar.

b) 60 daga svarfrestur er óþarflega rausnarlegur. Forkaupsréttur virkar ætíð fælandi í viðskiptum, og langur frestur forkaupsréttarhafa bætir við þann fælingarmátt. Ekki verður séð, að ástæða sé til að veita ríkissjóði lengri frest en öðrum aðilum. Í ákvæðum 28.-32. gr. jarðalaga eru forkaupsréttarfrestir 5 dagar, ein vika, 15 dagar, 30 dagar. Hæfilegur frestur í þessu tilviki verður að teljast 15 dagar hið lengsta.

Varðandi forkaupsrétt hér og annars staðar í drögunum ber að hafa í huga, að forkaupsréttarákvæði eru almennt á undanhaldi. Forkaupsréttur eins eða fleiri aðila virkar yfirleitt til talsverðrar verðlækkunar á eignum, margir hugsanlegir kaupendur hlaupa frá, þegar þeir fá vitneskju um forkaupsréttarkvöð á eign, vilja ekki láta nota sig til að hífa verð eitthvað upp fyrir seljanda, sem af þessum sökum verður oft í erfiðri aðstöðu. Margir hafa nagað sig í handarbökin fyrir að hafa veitt forkaupsrétt með samningi, jafnvel einhliða forkaupsrétt. Ríkisvaldinu ber því skylda til að ganga varlega um veitingu forkaupsréttarheimilda, þ. á m. til sjálfs sín og annarra opinherra aðila. Eðlilegast er, að forkaupsréttur sé hreinlega keyptur. Forkaupsréttur er verðmæti, sem engin ástæða er til að látinn sé af hendi ókeypis eða ákveðinn sé með lögum án sérstaks endurgjalds. Vilji einhver aðili sérstaklega eignast forkaupsrétt að tiltekinni eign, getur hann hreinlega sótzt eftir réttinum hjá eiganda og samið um verð, eða verðmæti réttarins metið af óvilhöllum matsmönnum, ef eigandi vill selja. Einungis, ef forkaupsréttur er gagnkvæmur samkvæmt samningi, kæmi til greina að sleppa slíku kvaðargjaldi.

2. Um 3. gr. frumvarpsdraga, jarðir í sameign, fyrirsvar, ákvörðunartaka, forkaupsréttur.

Sérstaklega um a.-lið, fyrirsvar jarða í sameign.

Ákvæði um fyrirsvarsmenn jarða í sameign hafa yfirleitt reynzt þarflítil, enda liggja yfirleitt fyrir traustar og áreiðanlegar upplýsingar um eigendur í opinberum gögnum. Í þeim sárafáu tilvikum, sem vera kann, að svo sé ekki, eru opinberir aðilar í beztri aðstöðu til að bæta úr, enda er það þeirra hlutverk. Ákvæðið virðist fyrst og fremst eiga að þjóna þeim tilgangi að koma vinnu við kynningu á opinberum verkefnum af opinberum starfsmönnum yfir á fyrirsvarsmann. Reynslan er sú, að þegar opinberir aðilar eru búnir að tilkynna fyrirsvarmönnum, hafi þeir lítið haft við hann að tala sem slíkan, heldur fari eftir það í að róa í hverjum og einum sameiganda málefnum sínum til framdráttar, oft í því skyni að grafa undan samstöðu sameigenda. Ef ákvæði um fyrirsvarsmann á að standa og hafa einhverja þýðingu, þarf að bæta við ákvæði, sem mælir fyrir um það, að öll samskipti um mál, sem til meðferðar er, skuli fara fram fyrir milligöngu fyrirsvarsmanns eins nema hann kjósi að hafa með sér fulltrúa fleiri sameigenda.

Sérstaklega um d.-lið, forkaupsrétt sameigenda.

Ekki hefur verið sýnt fram á þörf á almennu lagaákvæði um forkaupsrétt sameigenda jarða. Ekki hefur heldur orðið vart við almenna óánægju meðal sameigenda jarða, að slíku lagaákvæði sé ekki til að dreifa, enda er sameigendum jarða frjálst að semja um slíkan rétt sín á milli. Verður að teljast eðlilegast, að forkaupsréttur sé samningsatriði milli eigenda. Með þessu ákvæði frumvarpsdraganna er örugglega ekki verið að þjóna hagsmunum hins almenna sameiganda, en kannski einhverra. Við frekari vinnslu frumvarpsins, ef um hana verður að ræða, er rétt, að upplýst verði með gögnum, hverjir hafi kallað eftir lagabreytingu í þessa átt.

Eins og umrætt frumvarpsákvæði er úr garði gert, má fullyrða, að almennt muni það valda verðlækkun á þeim jarðeignum, sem kvöðinni verða háðar. Ekki dregur það úr verðrýrninni, að aðeins einum eiganda er ætlaður forkaupsréttur, fyrst þeim stærsta. Þarna á að lögleiða forgangsrétt eftir stærð. Hvers vegna í ósköpunum? Ef aðeins ætti að veita einum forkaupsrétt, hvers vegna ekki þá eiginlega frekar að gefa hinum smæsta fyrsta kost á að efla sinn hlut í samstarfinu? Er það skylda að hlaða alltaf undir hina stóru? Hvað ætli stjórnarskráin segi um mismunun eftir stærð? Hvað um ákvæði 65. gr. stjórnarskrárinnar, sem mælir fyrir um, að „[a]llir skulu vera jafnir fyrir lögum og njóta mannréttinda án tillits til kynferðis, trúarbragða, skoðana, þjóðernisuppruna, kynþáttar, litarháttar, efnahags, ætternis og stöðu að öðru leyti.“? Er ekki eignarréttarvernd litla eigandans hin sama og eignarréttarvernd stóra eigandans? Og réttur hans til að þurfa ekki að þola mismunun? Á ekki litli eigandinn rétt á að halda hlutfallslegum hlut sínum í jarðeign með sama hætti og stærsti eigandinn? Þessi hugmyndafræði frumvarpsdraganna um rétt eftir stærð, forréttindi hins stóra, stenzt ekki, hvorki samkvæmt mannréttindaákvæðum stjórnarskrár Íslands né Mannréttindasáttmála Evrópu. Brýtur bæði gegn banni við mismunun og vernd eignarréttarins.

Ef ákvæði um forkaupsrétt að jörðum í sameign yrði á annað borð lögtekið er einboðið, að það hljóðaði eitthvað á þessa leið:

„Sameigendur að jörð eiga forkaupsrétt við sölu eignarhluta hennar. Skulu sameigendur eiga forkaupsrétt að fölum eignarhlutum í hlutfalli við eign sína í jörðinni.“

Síðan þurfa náttúrlega að koma eðlileg ákvæði um framkvæmd forkaupsréttarins, tilkynningar um sölu hins fala hlutar, boð um nýtingu forkaupsréttar, eðlilegir frestir, allt formfast, enginn losarabragur til þess að greiða fyrir flýtissölum til tiltekinna aðila (þeirra stóru), ekki allt afgreitt á einhverjum einum fundi.

Almennt um 3. gr. frumvarpsins (í tenglsum við 13. gr. frumvarpsins).

Í heild má segja um hin áformuðu ákvæði, er varða sameign á jörðum, sem hvert um sig er talið áformað og heimilt í nafni sakleysislegra „almennra takmarkana“ á eignarrétti:

Hér er búinn til vöndull að minnsta kosti þriggja nýrra og hertra takmarkana á eignarrétti afmarkaðrar tegundar eigna, jarðeigna í sameign tveggja eða fleiri aðila.

Í fyrsta lagi er ætlunin að gera þessar tilteknu eignir háðar forkaupsrétti sameigenda, sem er til þess fallinn – og sennilega sérstaklega ætlað – að draga úr verðgildi eignanna.

Í öðru lagi er ætlunin að skapa forréttindi innan forkaupsréttarins, forréttindi til handa einum sérstökum aðila, þeim stærsta, í reynd oftast opinberum aðila, sem til þess eru fallin – og sennilega ætlað – að draga enn frekar úr verðgildi eignarinnar.

Í þriðja lagi er sett enn ein hindrunin fyrir því, að óánægðir sameigendur geti losnað úr sameigninni með skaplegum hætti, sbr. fyrirhugaða breytingu á 48. gr. skipulagslaga.

Þessi vöndull lagaákvæða, sem stundum geta hvert um sig talizt til „almennra takmarkana“ á eignarrétti, sem heimilt telst að setja, getur ekki sem heild fallið undir almennar og heimilar takmarkanir á eignarrétti. Vöndullinn er aðför að stærstum hluta eigenda tiltekinna fasteigna, jarðeigna í sameign, aðför, sem brýtur í bága við jafnréttis- og eignarréttarákvæði íslenzku stjórnarskrárinnar og Mannréttindasáttmála Evrópu.

Lagt er til, að öll hin gagnrýndu ákvæði frumvarpsdragnna verði dregin til baka – eða í það minnsta – breytt á þann hátt, sem hér er lagt til.

HörðurEinarsson

Afrita slóð á umsögn

#7 Samtök iðnaðarins - 11.04.2021

Meðfylgjandi er sameiginleg umsögn Samtaka atvinnulífsins, Samtaka iðnaðarins og Viðskiptaráðs Íslands um mál nr. 91/2021, eignarráð og nýting fasteigna (landamerki, óskipt sameign, forkaupsréttur, aðilar utan EES).

Viðhengi
Afrita slóð á umsögn

#8 Juris - 12.04.2021

Meðfylgjandi er umsögn Juris f.h. RARIK.

Viðhengi
Afrita slóð á umsögn

#9 Minjastofnun Íslands - 14.04.2021

Sjá umsögn í viðhengi.

Viðhengi
Afrita slóð á umsögn

#10 Landnot ehf. - 14.04.2021

Sjá umsögn í viðhengi.

Viðhengi